メンバーサイトで株式よりもリスクの少ない株式並みの期待収益率ある投資対象を

メンバーの皆様へ

表題のとおり、現在投げ売りの局面にある資産があります。株式よりもリスクが少なく、株式並みの収益率が確保できる確率の高い投資対象です。近日中に投資対象の概要をお知らせいたします。

ヘッジファンドの解約、強制的にキャッシュ化しなければならないファンドからの売りが出ています。理論的に見て流動性を犠牲にできる資金であれば投資の対象としては非常に魅力的と考えております。私のファンドの流動性は６０日前の解約通知の必要、解約受付は毎月と言った条件でしたが、今の局面では流動性のやや劣る資産を確実な値段で買うチャンスであると考え、投資家の皆様にその条件を９０日前の解約通知の受付、解約受付は毎月と変わらず、ただし、キャッシュを払いだす期間を解約を受け付けてから３０日の条件を９０日へ変更をお願いして承諾を得ております。資産サイドの流動性を十分に確保し、投資対象幅を広げて収益を確保しようと考えております。

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モリモトの倒産とREIT投資の問題

モリモト（8899）が本日の引け後に民事再生の申請をしました。前日には彼らのREITであるBLifeの運営者を大和ハウスにバトンタッチしました。これは明らかに今日の民事再生の申請の用意の前段階でした。今日の今日まで隠し通し、実質上は決算の延期がその前兆でしたが。その時からスポンサー探しを必死に行っておりました。

民事再生申請を行っておりますので、ある程度の情報は私から開示できますので、メンバーサイトではその内容を少し紹介します。

何度も申し上げております点は忘れないで下さい。

個人投資家には入らない情報、その情報格差がある限り今の投資環境では勝者になりえません。上場企業の30社が倒産しました。その被害を考えると、情報装備をしっかりとしてやっと株式市場に参加できると考えてください。そこからさらに厳しい判断が要求され、その段でようやく負けない状況にたどり着くのです。

以下は27日にモリモトが投資家向けに公表したREITの運営者の交代の案内です。この段階で既に民事再生の申請をする事は決まっていたのですが、それを知らない投資家は、ストップ高までモリモトの株を買い上げているのです。経営者は株主訴訟の対象になりえる断罪です。

平成20 年11 月27 日
各 位
会 社 名 株式会社モリモト
代表者名 代表取締役社長 森本 浩義
(コード番号 8 8 9 9 東証第二部)
問合せ先 取締役 経営管理本部長 柏木二郎
( T E L ． 0 3 - 5 7 2 4 - 1 1 0 0 )
大和ハウス工業株式会社との「J-REIT 事業強化に向けた共同取組み」に関する
基本合意書の締結についてのお知らせ

当社は、大和ハウス工業株式会社（以下「大和ハウス」といいます）と、当社子会社であるモリモト・
アセットマネジメント株式会社（以下「MMAM」といいます）および同社が資産運用を行うビ・ライフ投
資法人（以下「BLife」といいます）に関して、今後の成長戦略支援に向けて共同取組みを行っていく
ことに関し下記のとおり基本合意がなされ、本日付で有効に成立したことをお知らせいたします。
記
１． 共同取組みの目的
昨今のサブプライム問題に端を発する外部環境の激変を受け、J-REIT 市場は大変厳しい状況が続
いております。当社子会社であるMMAM が資産運用を行うBLife についても、長期間に渡り投資口
価格が低迷している状況にあります。
このような状況下、今般当社はBLife をより魅力的かつ安定的なリートとして投資家に提供して
いくことを目的に、大和ハウスと下記の共同取組みを行うことに合意しました。これにより、大和
ハウスがMMAM の73.5％を保有する大株主となり、同社の居住施設、商業施設において卓越した実
績により、BLife の成長を力強くサポートすることとなります。
また、当社も引き続き20％を保有する第２位株主として、独創的でデザイン性に優れたモリモト
の商品力・企画力を生かした投資対象物件の提供により、BLife の成長をサポートしてまいります。
BLife の成長は当社にとっても、パイプライン・サポート契約に基づき、従来どおり投資対象不
動産に関する情報を優先提供していくことで、当社開発物件の売却先の選択肢が増え、当社の賃貸
不動産開発事業の更なる発展、成長が期待できると考えております。
２． 合意の概要
(1) 成長戦略支援に向けた事業協力
当社と大和ハウスは、BLife の投資対象不動産としての居住施設および商業施設の開発など、
BLife およびMMAM の更なる成長戦略支援に向けて事業協力を行います。
(2) 当社保有のMMAM 株式の一部譲渡
① MMAM の株主構成
当社は、保有するMMAM 株式6,012 株のうち3,612 株を大和ハウスに譲渡する予定でありま
す。
※ なお、キャピタランド・ジャパン株式会社（以下「CLJ」といいます）は、本合意にあ
わせて、保有するMMAM 株式の4,008 株全株を大和ハウスに譲渡する予定です。
CLJ のパイプライン・サポート契約は変更なく、従来通りCLJ が保有する住居施設に関
するすべての情報が優先提供されBLife の成長を側面からサポートします。
（現状）
株 主 保有株式数 保有比率
当社 6,012株 50.1％
キャピタランド・ジャパン株式会社 4,008株 33.4％
大和ハウス工業株式会社 1,200株 10.0％
モルガン・スタンレー・キャピタル株式会社 240株 2.0％
株式会社みずほ銀行 180株 1.5％
中央三井信託銀行株式会社 180株 1.5％
株式会社三井住友銀行 180株 1.5％
合 計 12,000株 100.0％
（譲渡後）
株 主 保有株式数 保有比率
大和ハウス工業株式会社 8,820株 73.5％
当社 2,400株 20.0％
モルガン・スタンレー・キャピタル株式会社 240株 2.0％
株式会社みずほ銀行 180株 1.5％
中央三井信託銀行株式会社 180株 1.5％
株式会社三井住友銀行 180株 1.5％
合 計 12,000株 100.0％
② 譲渡予定日は、平成20 年12 月19 日までの間で、当社、大和ハウスおよびCLJ が別途合
意する日となります。
(3) 当社保有のBLife 投資口の大和ハウスへの譲渡
① 当社は、大和ハウスの本取組みへのコミットメントの表明の意向に沿い、当社保有分の投
資口5,060 口（保有割合10.3％）を譲渡する予定です。
② 譲渡予定日は平成20 年12 月19 日までの間で、当社および大和ハウスが別途合意する日
となります。
(4) 当社とMMAM およびBLife との「パイプライン・サポート等に関する基本協定書」等について
当社との投資対象不動産に関する情報提供ルールについては変更がなく、従来通り当社が保有
する投資対象不動産に関するすべての情報が優先提供されます。
３． 今後の見通し
本共同取組みが業績に与える影響につきましては、取組み内容実施の細目が確定次第、改めてお
知らせいたします。
なお、本件取引が確定したことにより、当第２四半期連結会計期間において1,873 百万円の投資
有価証券評価損を計上いたします。
［大和ハウス工業株式会社］
大和ハウスは、住宅・商業施設などの建築事業から都市開発事業までを手掛ける国内大手住宅メーカ
ーです。特に商業施設部門では豊富な土地情報とコンサルティング力を基盤に、郊外の住宅地周辺の幹
線道路沿いを中心に店舗建設を数多く手がけております。
［株式会社モリモト］
モリモトグループは、不動産分譲事業と賃貸不動産開発事業の２事業をコアビジネスとし、賃貸業務、
分譲管理業務、仲介・受託業務を行う不動産サービス事業を営んでおり、独創的で優れたデザイン性に
は定評があります。08 年度はGood Design Award で史上最多となるデベロッパー年間受賞や各種建築コ
ンクールの受賞など、デザイン性、独創性への客観評価が着実に高まっております。このうち、賃貸不
動産開発事業においては、都心・城南地区を中心とする好立地において、機能性とデザイン性に優れた
賃貸住宅物件である「イプセ」、商業施設物件である「クイズ」、オフィス物件である「コンカード」
などを供給しております。
［モリモト・アセットマネジメント株式会社］
MMAM は、平成16 年９月１日、BLife の資産運用委託会社として当社により設立され、平成16 年12
月に大和ハウス等、平成19 年３月にCLJ が株主に加わり、現在に至っております。
［ビ･ライフ投資法人］
平成18 年３月22 日 東京証券取引所 不動産投資信託証券市場上場
主たる用途を居住施設（賃貸住宅）とする不動産および主たる用途を商業施設とする不動産を投資対象
として投資を行っております。
以 上

現在の市況

シティの救済により短期的に金融危機に対する不安の払しょくで、株価上昇を示しております。株式市場のVIXも一時の高い水準からやや安定を取り戻しております。

足もとの市況の動きをどう見るのか、個別の分析よりもタイミングの判断を見極める事が来年に向けての投資成果を左右する最も重要なポイントになります。

私の見方は、メンバーサイトで配信している通り、現在の市況はベアーマーケットラリーの域は出ていないと見ています。

そこで、このような環境下で過去の経験則に従えばどのような投資行動を起こす必要があるのでしょうか？

バリュエーションをベースにした銘柄選択、セクター選択の集中投資は効果的ではない事は過去の経験からもわかっております。多くの評論家はこういった局面だからこういった銘柄、ディフェンシブな銘柄、セクターへ投資すべきだと言った考えを述べる方々が多くいます。今の局面では教科書的な投資すスタイルは何の役にも立たないのです。

投資判断の過程では教科書を広げて結論を見つけに行くことでなく、今の環境下では、投資家の動向、なぜ経済的な側面からみて相当低いバリュエーションで強制的な売却をしなければならない投資家がいるのか、そして、その投資家の売りがいつになったら終了するのか、マージナルなバイヤーがどのような規模で待機をしているのか、この需給関係を分析する事が重要なのです。一般論での投資判断は通用しません。

メンバーサイトではそういった視点を重視して情報を提供いたします。メンバー入会はこちらからどうぞ。

メンバーの皆様

先月の大手不動産銘柄のショートを推奨してから株価は約50％程度下落しました。

私のファンドではアンワインドした事を配信しております。

次の戦略を新たに打ち出しました。今まで申し上げていたタイミングの実施です。

景気指標は各国とも厳しい結果がこれから目白押しで出てくるでしょう。そういった中でも勝率の高い投資を継続し、負けない投資を狙っていきたいと考えております。

メンバーサイトでは投資のヒントを紹介しております。登録はこちらから。

銘柄選択案

（日本の景気対策）

今回の日本の景気対策における問題点を整理しましょう。中国は約$600bilの景気対策を発表したのは先週ですが、その効果について即効性はない事をお話ししております。では、日本は27兆円の対策を打ち出しています。表面的にその金額は大きい数字ですが、実際の景気刺激に直接影響を与えるのは5兆円―7兆円規模でしょう。

世界的に財政出動を進めているのですがその刺激効果に対する影響を正確に測らないと、表面的な金額だけで効果を測定してしまうリスクを持っております。避けたいところです。

各国のGDPの落ち込みスピードを考えると相当大胆な財政出動で戦わないとスピードに取り残されてしまうリスクがあります。また、民間のバランスシートの改善が見られるまで財政出動は必要となります。一旦、政府が発表した金額を下方、時間軸の先延ばしをしてしまうと民間活動を防衛的にしてしまう事になりかねません。埋蔵金の利用に対しては反対です。赤字国債の発行で大胆に刺激策を実行する事が求められます。埋蔵金の利用は一度きりです。そして、これ以上出ないのかといった疑心を市場に与えてしまうと完全に失敗してしまうのです。

（円）

今欧米諸国が行っている事は、銀行への資本注入と財政出動、金利刺激策、日本が90年代に行っていた事を真似ているのです。当時また今でも日本の取った対応に懐疑的、批判的な態度を取っている政策担当者がおりますが、日本の対応が正しかったと再評価される局面が出てくる可能性があります。そうなると円の評価が相対的に高まるシナリを投資判断に入れなければならないでしょう。

中略

（銘柄名　　　　）

個別銘柄の動きよりも今はファンダメンタルズの動向で株式のオーバーレイ戦略を立案する事が効果的なアプローチである事は確かです。ただし、個別銘柄の評価に基づいて投資判断も怠る事はできません。今回、私のファンドで組み入れ始めた銘柄で

中略

REIT戦略

メンバーのみ閲覧可能です。（非常に重要なメッセージです）

メンバーに是非入会ください。（ここをクリック）メンバーサイトでは新聞やベンダー情報では入手できない生の運用者の情報が入手できます。そして、情報だけでなく、将来の運用力を読むだけで身につけていただくことができるよう情報をまとめております。

損保ジャパン

中間決算が発表されました。内容云々を語る前に、東京海上、損保ジャパンの内容を見る限り、株主を軽視したディスクローズ姿勢が明らかとなり、憤りさえ感じえません。上場企業がこのような体制でいる事は株式には投資をするなと言っているようなものです。

個人投資家が再度資金を市場に振り向ける様になるには相当の時間を要するでしょう。

幸いに私のファンドでは金融セクターを持っていませんので被害はありませんし、財務内容の詳細を見ていなかったのですが、改めて損保ジャパンの決算内容を見てみると、呆れてものが言えないディスクローズでした。

CDOの保証業務、サブプライムCDOに約4000億円の保証を付けています。6月末でその損出を殆んど引き当てていません。ところが3か月もたたないうちに700億円を引き当てました。ABX（サブプライムCDOの20程度の複合プライス）が下落を早めたのは9月ですが、その前に既にABXは大きなマークダウンを示しているのですが、会計上減損を引当る水準まで達していなかった事が背景にあるようですが、実際には6月時点では評価損として引き当てるべき、ないしは、開示を株主にするべきでした。

それよりも中間決算数字を11月上旬に上方修正しております。信じられない対応です。

金融セクターは隠れた損出がこれから顕在化することでしょう。このあたり、メンバーサイトで紹介していきます。大きな損出の実現化がこの数か月で出てくる事になるでしょう。日本の金融機関はダメージが少ないと言ったコンセンサスが間違っていた事に気づくはずです。足元金融セクターの株価が軟調ですがまだ株価水準はその隠れた爆弾に気づいていないレベルと見ていいでしょう。

メンバーサイトに重要なお知らせを更新しました

メンバーの皆様

メンバーサイトに重要な投資判断を更新しました。至急ご覧ください。

REIT、新興市場は絶対手を出すな

（日本は窮地に陥っている）

決して新興市場の銘柄に手を出してはいけません。どの企業（ほとんど多くの）はファイナンスで厳しい状況に陥っております。

先日REITの話をしましたが、リプラスのREITを買収したOAK TREEのファンドでさえファイナンスの見直しを迫られています。「20081111_111047prXM.pdf」をダウンロード

良く見てください。ファイナンス、東京三菱UFJは今までのタームローンを超短期のローンに変更してきました。これは、何を意味するか言わないでもわかりますよね。とうとう、リプラスレジREITも来るところまで来てしまった感があります。こういった企業は新興市場で探すのは非常に簡単です。新興市場全体を今でもショートにしても遅くないと考えております。

メンバーサイトはメンバー登録が必要です。

中国出張

メンバーサイトを更新（日本時間月曜日）いたしましたのでお知らせいたします。

アメリカの状況、日本に置き換えてみますと、GMの破綻の危機、GSEの救済、AIGの崩壊、リーマンブラザーズの破綻、大手電気ショップのリストラ。日本では、トヨタの破綻危機、住宅公社の何倍もの規模の準政府機構（今はどのような形になっているか複雑すぎてわかりませんが）の救済、ニッセイや東京海上の崩壊、ヤマダデンキの半分の店舗の閉鎖となります。このような状況を想像してみてください。、、、、、、、、、、、、、、、、、、

（中国の成長）

エンジンはすでにストップし、更にエンジン故障の状況にまで陥り始めてきました。中国株の動きはすでにその状況を見通しています。アメリカ景気とのディカップリング論を振りかざす評論家はいなくなりました。今、デレバレッジが国単位で起こってきております。

日本の影響はいわずもがな、この環境での投資は資産を失うリスクの高い事は理解していただいております。底と思って買った資産は、バーゲンセールで買ったものが、新聞のデパートの広告で翌日20％引きで出ていたと言った話になる可能性が高いと見ています。

何度も申し上げますが、上昇トレンドの確認をしてから投資し、勝率の高い投資を心がけ、今はそのチャンスをじっくり見る戦略が次につながります。

市場から撤退する個人投資家は投資直後のマイナスの影響で、次の手が打てなくなることです。メンバーサイトでは負けない投資家になるために読むだけで自然に力を身につけることができるような情報を提供しています。負けない投資家は株式市場では勝つ投資家のパスポートのようなものです。パスポートを持ったものだけが勝負に参戦し続ける事ができるのです。

メンバーサイトへはメンバー入会が必要です。右サイトから申し込みください。

おしらせ

メンバー各位

来週月曜日より7日間中国への出張とないます。ヘッジファンドコンファレンスの参加で留守にします。出張先より動きがありましたらサイトを更新する予定でおりますが、更新頻度は少なくなるかと思います。あらかじめご了承ください。

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REITの評価は

先週の株価は大きな反発を見せました。この反発を取れなかった事で口惜しい思いをしている方も多いかと思います。

ただし、長期的な視点で勝率の高い投資手法、タイミングで取りこぼさない投資を行う事が最終的に株式市場での勝者となるのです。メンバーサイトではそのコンセプトを理解していただきます。

さて、相場は円安バブルの崩壊の継続をテーマにしております。実効為替レートで見ると円は過去の円安のトレンドからの反転が起こり始めているのです。業績悪化の傾向は続きます。投資タイミングはもうしばらく待つことになります。

【バリュエーション面での議論はナンセンス】

日本の市場はM&Aを受け入れる市場ではありません。ある指標をベースに割安と判断すると大きな間違いを起こします。唯一株価のトレンドを左右するのは

（中略）

そこまで厳しい局面が続くことになります。

【REIT】

REIT保有者、REITをこれから買おうと考えている方は、私の分析を見てから判断して下さい。

メンバーの方には今後詳しくお話していきます。

産業ファンド投資法人
ジャパン・シングルレジデンス投資法人
プロスペクト・レジデンシャル投資法人
リプラス･レジデンシャル投資法人
エルシーピー投資法人
アドバンス・レジデンス投資法人
その他について避けるべきか、買うべきか分析判断を配信します。

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